我公司受深圳市龙岗区发展与改革局的委托，编制了《深圳市龙岗区社区综合服务设施建设规划（2006-2010）》。该规划的顺利完成是公司领导高度重视并亲自参与、项目组人员通力合作的结果。该项规划的编制过程中有很多值得总结的地方，我在此仅对该规划进行重点介绍和简单小结。
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《深圳市龙岗区社区综合服务设施建设规划》编制小结 |
一、项目概况
深圳的社区建设试点，启动于2000年至2001年，2002年至2003年全面铺开建设，2004年全面推进建设，已经历了三个年头。为推进社区建设，深圳市委市政府制定了《深圳市固本强基社区建设项目管理办法》（深府办〔2005〕81号）、《深圳市社区建设工作试行办法》（深办发〔2005〕3号）和《深圳市社区建设发展规划纲要》（2005年-2010年）》。大力推进“固本强基”工程，开展社区建设示范工程创建活动，加强宝安、龙岗两区的社区建设，以提高全市社区建设的整体水平。
龙岗区政府按照深圳市委市政府《深圳市人民政府关于加快宝安龙岗城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）要求，全面实施城市化，完成了撤镇设街道办和撤村改居委会工作。龙岗区由原来的91个村委会、32个社区居委会、改制为13个街道办事处，128个社区居委会。龙岗区委、区政府相继制订了《深圳市龙岗区社区建设工作试行办法》（深龙委〔2006〕13号）和《深圳市龙岗区社区建设发展规划纲要（2005年-2010年）》等文件，用于指导本区的社区建设工作。
龙岗区总面积840平方公里，占深圳市总面积的43.6%，全区总人口355万人，占深圳市人口总数的27.9%，其中户籍人口28.7万人，人口密度为3986人/平方公里。
社区综合服务设施建设规划的内容是建设社区服务中心和社区文体活动中心，社区服务中心为每个社区建设一个，文体活动中心以服务半径和人口规模来确定分布地点，其服务功能可辐射若干个社区。
本规划从今年三月份开始调研到六月底专家评审通过，历时四个月。六月二十七日，龙岗区发改局主持召开了专家评审会，与会专家认为该规划提出社区建设设施的三种方案及年度实施计划建议等主要内容合理，符合《深圳城市规划标准与准则》，达到了《深圳市龙岗区社区建设发展规划纲要》的总体要求，具有较高的科学性和可操作性。
龙岗区发展与改革局对本规划的编制质量给予了较高的评价。
本规划提出用五年（2006-2010）时间建设配套完善龙岗区社区综合服务设施
1．建设完成社区服务中心139个（含新增社区33个），建筑总面积19.25万平方米，文体广场总面积9.77万平方米，投资7.03亿元。
2．建设完成文体活动中心39个，建筑面积11.7万平方米。投资4.04亿元。
本规划总投资11.07亿元。
二、规划编制大纲和程序
本规划与一般的市政设施规划不同，因此没有可参考的编制大纲或工作程序，而且龙岗区社区情况具有较强的个性和复杂性，因此必须编制并确定一个目标清晰、程序合理、方法适当的规划大纲。我们研究提出了编制大纲，包括编制依据、总目标和具体目标、规划原则、规划方法及分类处理方案、文件编制计划、编制人员组成及分工、进度计划等。
其中确定规划原则和规划方法及分类处理方案是重点。
（一）规划原则
（1）分类规划的原则
按照类别特点分类如下：
1）新建项目
2）购买房产的项目（含商品房和旧房）
3）配套、改造及扩建的项目
（2）合理集中的原则
对于两个或以上的社区相对比较集中，民俗风习相近，认同感相同的又利于地域内服务及社区交流，则选择适宜的地方建设一个社区文体活动中心。所在社区的服务中心可与此一起合并选址和建设。
（3）总量达标的原则
本规划以每个社区归属于国有产权的基础设施总建筑面积和文体广场总面积是否基本符合总量标准来划分是否达标；政府投资控制额也以未达标的面积来进行计算。
按照龙岗区政府的规定：社区服务中心建筑面积为1600平方米，户外文体广场建筑面积为1000平方米。对于已经达标的社区，社区内部应该对各功能用房进行合理设置、调整，以满足各功能的需求。对于没有达标的社区，则列入本规划。
（4）同比优先的原则
已经申报并列入龙岗区2006年社区建设前期工作计划的项目优先安排；
已有房产需要改造装修配套的项目优先安排；
已落实建设用地的新建项目优先安排；
已经落实购置条件的项目优先安排。
（5）投资控制的原则
龙岗区社区综合服务设施建设年度投资控制总额为3.5亿元。年度初始投资计划超过3.5亿元，则将调整部份项目及投资进入下一年计划。
（6）平衡发展的原则
在平衡规划时，要考虑各街道所辖社区综合服务设施建设进展的差异，及需求缓急情况则优先安排有条件的社区进入规划。
（7）预留发展的原则
区政府将按照服务人口和服务半径进行部份社区的划分增设，于是将有新增设社区的综合服务设施建设项目，本规划将为这部分新增项目预留投资及建设计划。
（二）规划方法和分类处理方案
（1）规划方法
本规划主要采用差额比较法和组合平衡法相结合进行建设项目规划。
差额比较法即是以龙岗区政府确定的标准来比较社区现有基础设施的差额，确定以新建、改造、配套为主，购置为辅的解决方案。
组合平衡法即是根据上述平衡原则来进行投资额、投资区域和时间进度安排方面的平衡。
（2）分类处理方案
在编制本规划时，结合龙岗区社区现有状况对一些特殊情况采取以下办法处理：
1） 已经列入龙岗区2004年和2005年投资计划的项目，全部（除已被取消的项目）作为有效的社区项目投资计划。
2） 对于已经列入龙岗区2006年前期工作计划的社区建设项目，除已经明确改变或取消的外，将其前期计划中的方案列入本规划，但其投资额只按照达标面积差额计算。
3） 单位投资额取值
对于新建项目的单位造价，本规划编制过程中对新建项目采用了分项造价估算，即按新建项目的建筑安装分项估算造价测算出单位造价。室内工程造价为409.97万元，室外工程造价为28.68万元，总造价为438.65万元，单位综合造价为2742元/平方米。户外文体广场造价为97.19万元，单位造价为972元/平方米。
对于购置商品房的单位价格，根据深圳市国土与房地产管理局近期公布的房价信息，龙岗区2006年一季度商品住宅均价为5703.09元/平方米。规划中参照上述房价5703.09元/平方米，加上改造装修费600元/平方米，则为6303.09平方米。因此，凡购买商品房作为社区综合服务设施的，统一取价为6303元/平方米。
购置旧房产物业比较复杂，主要是旧楼房、厂房、烂尾楼及相应的用地等改造配套为社区服务中心。原则上按龙岗区政府规定，参照专业评估公司评估的价格购买，因其评估值的不同故购置价也不同。为统一测算社区规划的投资控制额，以购置商品房价格乘以系数0.4的系数计算购买旧房产的价格，加上改造装修价800元/平方米，即：
5703.09×0.4+800=3081元/平方米
购置旧房产物业的投资单价为：3081元/平方米。
文体活动中心的室内建筑造价为920.80万元/个，室外工程造价为115.05万元/个。综合造价为1035.85万元/个。
4） 在2007-2010年的规划中没有考虑未来房地产开发商有可能提供社区服务用房。目前政府正在清理房地产开发商提供社区服务用房问题。将来在执行规划时，当发生此种情况则相应的投资规划将会因此而减少。
5）根据区政府的要求及区民政局提供的数据资料，龙岗区分划增设33个新社区。因此，本规划已安排了这批新增社区的投资及建设规划。这些新增的社区主要在产业较发达、用地紧张、人口密度大的区域，故按17个新建、16个购置商品房的方案列入了规划。
6） 文体活动中心是为相邻社区共同使用的综合文体活动设施，其建设应与文体中心所在地社区服务中心相结合为最佳方案，本规划将投资申报与投资实施表中分列为独立项目，但在实施时可一并规划，同步建设。
三、规划数据处理
本规划涉及到的数据繁杂、计算量很大，而且数据处理时必须遵循以上规划原则和方法。如果没有良好的数据处理方案，则工作量相当大而且容易出错。在规划编制过程中采用了Excel电子表格进行模板设计，共设计计算用电子表格24个，全部进行公式化设计；另设计输出规划表表格14个，采取与模板超极链接的形式。在输入原始数据后，只进行少量的调整和检查校核，即可得到结果。在本规划编制过程中，由于变量多，曾有过多次数据调整，正因为有了数据处理模板，才使此项工作得以高效高质量的完成。
四、规划内容表达方式
本规划内容采取文本册加图册的表达方式输出，精装打印装帧成两册一套。
文本内容分为十章，分别有总论、社区建设的概念和内容、现状、建设规划、示范方案、投资估算、文体流动中心管理体制与运营模式、实施规划的保障措施、社会效益、问题与建议。
图册内容分为两类，一是用Excel表格形式表达规划数据，二是用地图形式表达社区人口密度、地域、建设方案标志。
以上表达方式页面清晰、内容丰富。
五、感受和建议
本规划已经顺利完成并得到了好评，回顾项目实施过程，除上面叙述的重点外，还有一些感受和建议，愿提供给同行参考。
1．开展工作的前提是先弄清楚具体目标是什么
当我们接到一个比较复杂的项目而且规划目标表达不具体，或没有较好的参考项目或参考资料时，我们往往会感到迷茫而无从下手。此时，不要急于铺开工作，因为缺少依据、不清楚规划目标或规划深度，对象可能是模糊不清的，即使开展了一些工作也可能是无用功，还会浪费时间。建议首先组织专家研讨我们的工作目标到底是什么？要让编制人真正知道具体化的目标和深度，才能有的放矢的寻找方法和资料。其次才是编制工作大纲，大纲不可空洞，必须要有针对性和可操作性。那么后面的工作就有头绪了。
2．组织有效的调研是规划工作的基础
本规划共组织了三次全区范围的调研，每一次的调研内容都有所不同，是一个不断深化的过程。第一次调研在三月份进行，对现有的13个街道办和128个社区基础设施现状数据进行了较全面的调查收集；第二次调研在四月份进行，这次调研是对第一次调研的补充，重点是落实各社区房产的所有权，以便于进行房产的权属判断；第三次调研在五月份组织进行，其一是向各街道办反馈经过我方整理后的资料，其二是补充调研新增文体活动中心布置方案。
除了这三次较大规模的调研活动外，我们还多次向区发改局、民政局和规划局进行调研，收集到了非常重要的资料。
整体来看，本规划的调研工作是很有成效的，每一次调研都有较好的策划组织，一次比一次更深入，更完善。有了完整的调研资料，我们的规划工作才得到了顺利的开展。
3．良好的沟通是解决问题的方法之一
有很多问题是在开始做咨询服务时难以澄清或无法澄清的，比如本规划的建设标准是什么？是市级标准或区级标准？实际上龙岗区政府正在根据本区特点制定相关标准，因此我们应该执行区级标准，不过该标准迟迟没有出台。我们通过与主管部门的不断沟通，不断掌握标准编制的新进展，得以作为我们数据处理的依据。
在编制规划的前期，我们很难理解委托方对规划深度的具体要求，对此，我们采取提出建议方案并与委托方沟通的方式进行协调。具体的作法是采取向委托方汇报的形式，详细提出我们的方案并征询委托方的意见进行深化。在编制过程中，我们向委托方进行了三次方案汇报，一方面征询到了对方案的意见，也让委托方有机会深化对具体目标的理解并提出新的要求。通过此过程，我们得以不断深化方案，调整方案，使本规划在过程中得到了逐步完善，达到或超过了委托方的要求，令双方感到整个过程合作愉快，结果令人满意。
4．建立数据处理模板是处理复杂数据的良好方法
本规划涉及到的信息量比较大，不仅是数据的简单运算，还有大量的逻辑判断，比如对产权关系的判断、对建设方案选择的判断等，还有局部变量调整与整体数据的协调、达标率计算与变量的调整、数据整体校核等。因此，建立一个数据处理模板是非常必要的，否则即使有一个数据的变化，你都可能耗费几天的时间。建立数据处理模板必须要对项目的数据关系完全有清晰的认识，并且有在Excel上建立应用模板的丰富经验，即便如此，也可能要花费几天甚至十几天的时间来建立模板。不过，模板建立好后，要输入数据或变化数据并很快得到正确的结果就是一件比较轻松愉快的事情了。本规划中途有过多次数据变化，都能迅速得到处理，其模板发挥的作用功不可没。
模板建立的过程中一定要建立数据校核程序，否则你难判断结果的正确性。
5．在规划模板与其他文件之间建立超级链接很重要
如果输出的表格文件不是出自于数据处理模板，那么有必要在输出的表格文件中与数据处理模板中的数据建立超级链接，以便输出的表格文件能自动更新。否则，一旦有资料变化，就可能需要重新输入所有相关的表格。
在规划文本文件中要大量引用规划模板中的数据或表格，常规的做法是直接输入或从规划模板中复制出来再简单粘贴到文本文件中，这种做法适用于数据量小或变化不大的情况。对于数据量大且经常发生变化的情况，建议采用超级链接的方法从规划模板中自动获得更新的数据。这样可以减少变化后数据的修改量，也避免或减少变化后修改可能带来的错误。
作者简介：
张建奎，华伦公司资深主审师，高级工程师，注册咨询工程师（投资），具有丰富的工程咨询经验。
(作者：本刊编辑部)
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