编者按：2005年12月，华伦受深圳市盐田区重建局（旧城旧村改造办公室）委托，编制盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁改造项目可行性研究报告。项目研究小组在广泛调研的基础上，完成了《盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁改造项目可行性研究报告》，并于2006年3月通过深圳市政府投资项目评审中心专家评审。
    一、项目建设背景
    盐田港作为深圳最大的集装箱港口，是深圳市“以港兴市、以港强市”战略的重要组成部分。盐田港对经济发展和对外贸易往来，具有重要的战略地位，发展快，增长迅速，其货物吞吐量位列中国第二、世界第四大港。
    2005年集装箱吞吐量达到760万标箱，单港吞吐量居全国之首。并以操作效率长期稳定地保持在每小时30吊次以上，成为迄今世界上运作效率最高的集装箱码头（世界主要港口目前为25至27吊次/小时），吸引了世界排名前20位的船务公司来港，开辟了76条国际航线，形成了辐射全球的航运网络。盐田港已成为华南地区最具活力、航线多吞吐繁忙效率高的重要港口之一。
    为适应“十一五”港口物流业的发展，扩大深圳和珠江三角洲地区对外贸易往来，发展巩固港口物流的支柱产业，盐田港亟待加快配套设施建设，提高其综合竞争力，以满足经济发展和港口物流持续增长的需求。
    然而，与此不相适应的是，盐田港后方陆域空间整合差，交通拥堵，配套不完善，资源共享程度低，严重制约了盐田港发展。盐田三村、四村和西山吓村等13个自然村星罗棋布的分布在盐田港的后方陆域，有些村庄插在港口作业区，严重影响了有限而宝贵的土地资源整合。既妨碍港口的建设发展，又危及居民地人民生活与安全。为了拓展盐田港口后方腹地，拓展港口物流空间，扩大港口吞吐量及物流集疏能力，必须加快完善与港口相配套的道路交通、仓储、检验及卸装疏港等基础设施，以满足对港口需求。并以此为契机，启动该片区城中村改造，清除违法建筑，整治脏、乱、杂的生活环境，提高村民的生活素质，实施港口腹地的旧村整体搬迁改造。
    二、建设内容和规模
    1、搬迁安置补偿
    13个自然村，占地面积26.23万平方米，1196户居民，1714栋建筑物，拆迁建筑面积共计51.8万平方米，拆迁规模庞大。
    被拆迁主体除了股份公司、村民小组、原居民，还包括外籍人士及华侨。由于旧村经济基础薄弱，很多居民的主要收入来源于股份公司分红和房屋出租，因此普遍担心搬迁后生活得不到保障。另外，“占天占地、独门独院”的传统观念根深蒂固，一些居民不愿意离开祖祖辈辈居住的地方。这些都为拆迁工作带来了困难。
    旧村拆迁目的，一是有利于盐田港的发展，二是必须保护旧村人民的合法权益。使他们搬迁后的宅居生活环境，质量都比前改善、提高，充分体现国家与人民利益的一致性，使宅居民支持建设，积极主动搬迁。这是我们对搬迁问题研究的根本出发点。考虑到拆赔是关注度很高的问题，处置不当，将会激化矛盾，导致居民上访或诉讼，有损于官民关系，影响社会的安定团结，不利于旧村搬迁的实施和港口项目的建设。因此，在房屋拆迁补偿过程中，必须遵循公开、公平和公正的原则：被拆迁的建筑物及补偿应统一标准及公布告示，同物同类同价，做到公开、公平和公正。政策、标准透明化，使被拆迁人了解补偿依据和计算方法，减少因对补偿款额的误会而导致矛盾的扩大化，增加民众的关注度和对港口建设支持的积极性。
    旧村拆迁是在市、区两级政府的高度重视和统一领导下进行的，并做为深圳市“城中村”改造的试点项目，在政策上给予优惠，在资金上给予扶持，促进拆迁工作的顺利进行。
    2、安置地块选址
    考虑到旧村村民的生活习俗，乡土风貌，传统的继承与发扬，及争取时间、减少搬迁成本费用，提高效益，本次整体搬迁拟就近异地安置。
    根据深圳市规划局滨海分局批准的项目选址（深规选2005-3-023号～033号），本次旧村搬迁规划安置共11块连体用地，占地面积为23.16万平方米，位于盐田港后方陆域中部偏东，西连明珠道，东接东海道。这块用地相对集中，为居民所接受，不产生有远离乡情异土的感觉。也是盐田港后方陆域内唯一一块可连片建设的宅居商业用地，规模较大，地势平坦，周边路网已基本形成，水电气、通讯等供应设施具备是一块理想的安置用地。
    3、拟建规模
    根据整体搬迁安置及相应的配套要求，规划用地建筑总面积（不含地下室）为108万 平方米，其中住宅95万平方米，商业6.6万平方米，办公3.9万平方米，配套设施2.1万平方米。建筑容积率为4.0。
    三、开发模式选择
    经过调查研究，提供以下两种开发模式选择：
    方案A：政府开发。
    整个搬迁安置由政府投入人力、物力、财力及建设运作。政府负责拆迁、还建、商品房建设、安置及销售全过程。改造安置资金全部由政府筹集解决。
    方案B：政府主导、股份公司参与，引进开发商投资开发。
    政府负责政策制定、规划和前期研究工作，发挥管理、监督、协调作用，拆迁改造的拆賠政策、标准、安置等事宜由政府负责；股份公司参与拆迁及补偿安置过程；开发商出资负责拆迁还建房建设、商品房建设与商品房销售等开发管理营运工作。
    整体搬迁改造项目规模大、涉及搬迁户数人数、政策标准及特殊问题处理等因素多，搬迁改造的拆赔复杂、难度大，所需投入资金量大。通过对上述两种开发模式的利弊分析和评估比选，本研究报告推荐采用方案B。
    四、建设投资估算及资金筹措
    1、建设投资估算
    本项目投资估算指安置地块开发所发生的所有费用，不包括拆迁地块的处理费用和市政公共配套设施投资。有下列两个投资方案选择：
    方案A：本次整体搬迁改造项目全部由政府投资。负责完成还建房的建设，项目建设投资约为16亿元。
    方案B：满足还建房建设的同时，建设一批可市场销售且与港口建设相配套的商品房，则项目建设投资估算为29亿元。投资来源主要是开发商投入，政府适当予以补助。政府的资金补助主要是用于搬迁安置的还建房建设，所出的资金比方案A为少。
    2、资金筹措
    选择投资方案A，即在安置地块上全部建设拆迁安置房及相应的配套设施，投资按照“企业出一点、区政府拿一点、市政府支持一点”的共建共赢精神，由市政府、盐田港集团公司和区政府共同投入。
    选择投资方案B，投资资金由开发商自有资金及融资解决，其差额不足部分，按规定的标准由市政府、盐田港集团和区政府共同出资补助。
    五、结论与建议
    1、结论
    旧村整体搬迁改造能够整合盐田港后方陆域有限的土地资源，为港口物流业的发展提供土地资源保障，促进盐田港后方陆域土地有效利用，促进港口建设与属地居住环境的改善及生活素质的提高，互为支持，共同发展双赢，意义重大影响深远。为了保证旧村整体搬迁改造项目的顺利实施，推荐采用政府主导、股份公司参与、开发商投资开发三者有机结合，优势互补，共同建设的模式。
    2、建议
    采用政府主导、股份公司参与、开发商投资开发的市场化运作开发模式，引进信誉好、有实力的开发商，在满足安置用房建设的同时，适当建设一批可销售并与港口建设发展相配套的商品房，以销售收入填补部分投资的不足，同时也解决社会对住房及港口配套物业不足的需求，但开发商追求最高利润率的商业行为需要政府强有力的监督及政策措施的约束，正确引导。
    鉴于旧村整体搬迁改造的重大意义，为了保证改造项目的顺利开发建设，政府拟给予一定的资金支持，但对政府投入资金应有强力有效的监管政策和措施，保证专款专用，提高投资效率。
    作者简介：杜卫，《盐田三村、四村及西山吓村整体搬迁改造项目可行性研究报告》项目经理，注册咨询工程师（投资）、注册造价工程师、注册监理工程师，具有丰富的工程咨询工作经验。

(作者：杜卫)